买房路上，比涨价更让人闹心的事儿，恐怕就是维权。

乐居在整理爆料信息时发现，问题主要集中在：虚假宣传、霸王条款、延期交付、质量问题。比起遇到问题再维权，不如我们将问题前置，提前了解这些买房时容易遇到的“坑”，知己知彼，百战不殆，以下维权案例由金诉律所王佳红律师进行解析。

问题一：宣传的学区“不翼而飞”

由于期房预售制，买房人在交钱时，能看到，只有规划图效果图和尚在施工的土地，对于承诺的配套能兑现多少，心里并没有底儿。比如这位网友的遭遇，买房时承诺的12年一贯制名校，购房后变成了并不确定，欲退房无果。项目则“甩锅”给销售，称是个人行为，与项目无关。这就涉及虚假宣传。

律师支招：第一，马上向市场监督管理局投诉。广告法有明确规定：不能进行误导性的宣传，不能提供不真实的信息。核实无误，开发商会面临行政处罚。第二，选择建委备案的销售人员。第三，如果购房人能证明开发商的宣传内容具体明确，且对购房有重大影响的情况下，法院会判决开发商违约。不过王佳红认为，此种情况退房难度很大，因为法院首先认为房子是用来居住的，既然能居住那就很难退房。

问题二：以制度为由 拒绝未网签业主退房

买房容易，退房难。2020年7月底，一位网友购买了位于石家庄长安区的万科翡翠书院，期间一直未备案。业主得知后，与销售沟通不要备案、准备退房，销售表示同意。后业主于9月17日下午，前往万科售楼部与销售经理刘石雷当面沟通此事，要求不要再备案、准备退房（沟通前，经销售经理查实确未备案）。

后万科销售主管在业主已经告知不要备案的前提下强制备案，并明确表示，这是万科的制度，不管业主是否要求备案，都不能退。面对此种情况能否通过法律的途径完成退房呢？

律师支招：王佳红表示，房屋备案手续是政府对开发商进行行政管理的一种方式和手段，开发商没有完成备案需要了解具体的原因，才能判断购房人是否可以退房。如果是因为房屋被司法查封了，这种情况购房人完全可以退房，开发商拒绝，可以直接诉讼。如果只是开发商的疏忽，而在合同中也没有约定不备案业主可以退房的话，那么业主想退房还是有难度的。

问题三：购房合同存霸王条款

由开发商提供的购房合同，是买卖双方权利责任划分的依据，但也常出现更有利于开发商的“霸王条款”。比如，海淀某项目在预售合同中写明了逾期交付责任：若逾期30日之内，甲方按日向乙方支付全部房款的万分之壹的违约金，超过30日，乙方有权解除合同，乙方不解除合同的，自合同约定的交付之日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付全部购房款万分之壹的违约金，但该违约金总额最高不超过乙方已付全部房款2%。面对这样的情况，买房人应该如何应对？

律师支招：要先看是否真的是霸王条款。可以通过以下几点分辨：

1、购房合同条款中排除了开发商的主要责任和义务。比如，逾期交房，开发商不承担任何违约责任。这事实上属于霸王条款，且这种条款在法律上是无效的。所以，购房人可以依据自己的实际损失或者参照租金标准来主张开发商承担赔偿责任。

2、购房合同中虽然约定了开发商的违约责任，但双方的权利义务不对等。例如，开发商逾期交房的违约金非常低，购房人违约却要支付高额违约金。这种情况下，购房人可以以合同约定的违约金金额过低为由，要求法院调整违约金金额，这在合同法的中是有明确规定的。

3、合同约定的内容违反了法律行政法规的强制性规定。例如，购房合同中，约定开发商交付的房屋如果不符合国家工程的质量规范和质量标准，买受人不能拒绝收房。购房人可以主张条款无效。

问题四：房屋装修质量问题严重

地板能敲出洞，里面全是浮沙；手一抹墙皮就往下掉渣，改锥一顶墙面就出现一个坑。如此标准交付的新房，您敢住么？更令人难以相信的是，这些在开发商最新回应中，却被认为是符合交付标准。面对这样“夸张”的交房质量，律师建议，可以采取以下措施。

律师支招：首先，请检测机构进行检测，固定证据，证明房屋存在质量问题。其次，要看合同内容如何约定，是否标明开发商要承担违约责任。如果没有，购房人可以主张损失，但需要提供损失的证据，比如修复房屋需要的费用、房屋无法使用而产生的租金损失等。

不过，王佳红表示，一方面，损失赔付金额需先进行评估。另一方面，赔付的违约金、市场差价或误工等，只可取其中一项金额最高的赔付。

此外，王佳红也提醒购房者，一定要先验房再办手续。一旦收了房再验房，开发商恐很难及时解决我们的问题。另外，验房前必须查看房屋的手续是否齐全。如果还是不放心，可以聘请专业的检测机构。

买房不易，为更好维护自己的权利，购房时一定要耐心仔细、多听多问多记，不放过合同中的每一处细节，尽量选择品牌房企。